Αλυτος παραμένει μέχρι και σήμερα ο βασικός «γρίφος» που προκάλεσε τη στεγαστική κρίση, δηλαδή το πώς θα αυξηθεί η προσφορά κατοικιών στην αγορά, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα της Αττικής και της Θεσσαλονίκης, όπου παρατηρούνται και τα μεγαλύτερα προβλήματα.

Σύμφωνα με τη φετινή έρευνα που πραγματοποίησε η Alpha Bank και δημοσιεύει η Καθημερινή, σοβαροί λόγοι που περιορίζουν την προσφορά κατοικιών είναι το υψηλό ποσοστό κενών ακινήτων, η προχωρημένη ηλικία του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος, κάτι που μεταφράζεται σε ανάγκη διάθεσης σημαντικών κεφαλαίων για την ανακαίνισή του με σκοπό την πώληση ή την ενοικίαση, αλλά και η μειωμένη επενδυτική δραστηριότητα για νέες κατοικίες.

Για παράδειγμα, μόλις το 2,6% του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών της χώρας κατασκευάστηκε την τελευταία 15ετία (από την έναρξη της οικονομικής κρίσης μέχρι σήμερα), κάτι που οφείλεται στην απότομη πτώση της κατασκευαστικής δραστηριότητας την περίοδο αυτή. Το αποτέλεσμα είναι η μέση ηλικία των κατοικιών να ξεπερνά κατά πολύ τα 30 χρόνια, ενώ μεγάλος αριθμός παλαιών κατοικιών χρήζει ανακαίνισης.

Την ίδια στιγμή, με βάση την απογραφή κτιρίων του 2021, 35% των κατοικιών της χώρας δεν κατοικούνται, ποσοστό που είναι το τρίτο υψηλότερο στην Ε.Ε. Από αυτό το 35%, το 12% αφορά εντελώς κενές κατοικίες και το υπόλοιπο 22,5% εξοχικές/δευτερεύουσες κατοικίες. Παρότι σε σχέση με την απογραφή του 2011, οι εξοχικές κατοικίες είναι αυξημένες κατά σχεδόν 10% και οι κενές κατοικίες έχουν μειωθεί κατά 11,6%, εντούτοις ο αριθμός τους παραμένει υψηλός, και σήμερα αυτό είναι περισσότερο εμφανές. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, ο αριθμός των κενών κατοικιών στο σύνολο της χώρας υπολογίζεται σε 794.000, με το 1/3 αυτών ή περίπου 262.000 κατοικίες, να εντοπίζεται στην Αττική. Πρόκειται για ποσοστό που αφορά το 11,8% του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος του λεκανοπεδίου, που υπολογίζεται σε περίπου 2,2 εκατ. κατοικίες.

Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με την Alpha Bank, οι διαθέσιμες προς πώληση κενές κατοικίες έχουν μειωθεί κατά 1/3 σε σύγκριση με το 2011, όταν ενδεχομένως ήταν περισσότεροι οι ιδιοκτήτες που θέλησαν να πωλήσουν τα ακίνητά τους, φοβούμενοι τη μείωση της αξίας τους.

Σε κάθε περίπτωση, η πτώση των πωλούμενων κενών κατοικιών το 2021, συγκριτικά με το 2011, αγγίζει το 50% στην Κεντρική Μακεδονία, το 40,4% στην Αττική και το 37,6% στο Νότιο Αιγαίο. Αντίστοιχα, οι κενές διαθέσιμες κατοικίες προς ενοικίαση την ίδια περίοδο έχουν καταγράψει πτώση κατά 10% στην Αττική, κατά 24,5% στην Κεντρ. Μακεδονία και κατά 35% στα νησιά του Ιονίου. Στην εξέλιξη αυτή, εκτιμάται πως συνέβαλε και η άνοδος της απήχησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, που ώθησε αρκετούς ιδιοκτήτες στην αξιοποίηση των ακινήτων τους με αυτό τον τρόπο, αντί για τη μακροχρόνια μίσθωση.

Στο πλαίσιο αυτό, ενδιαφέρον έχει η διαπίστωση της έρευνας ότι το 11% των ερωτηθέντων (σύνολο δείγματος) δηλώνει ιδιοκτήτης αναξιοποίητης/κενής κατοικίας. Το ποσοστό των ιδιοκτητών κενών κατοικιών είναι υψηλότερο στην περιφέρεια (14%) σε σύγκριση με τις δύο μεγαλύτερες πόλεις της χώρας, δηλαδή την Αθήνα (7%) και τη Θεσσαλονίκη (11%). Μεταξύ των ιδιοκτητών αυτών, το 42% αναφέρει ως λόγο που κρατάει κλειστό το σπίτι του το υψηλό κόστος ανακατασκευής ή ανακαίνισης. Ενα πρόσθετο 21% τονίζει τα κληρονομικά ζητήματα και την πολυϊδιοκτησία. Θετικό όμως είναι και το ότι σχεδόν ένας στους πέντε ιδιοκτήτες (που κρατάει κλειστό το ακίνητό του) δήλωσε πρόθεση να το αξιοποιήσει στο μέλλον μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης, ενώ ένα πρόσθετο 6% σκοπεύει να το πουλήσει. Σε κάθε περίπτωση, σύμφωνα με την Alpha Bank, θα πρέπει να γίνει πρόσθετη έρευνα προκειμένου να διαπιστωθεί το ποσοστό κενών κατοικιών ανά δήμο, ώστε να σχεδιαστούν πιο στοχευμένες παρεμβάσεις πολιτικής.

Παράλληλα, ένας πρόσθετος παράγοντας που έχει συμβάλει στη στεγαστική κρίση, είναι ο υψηλός βαθμός αστικοποίησης. Περισσότεροι από επτά στους δέκα κατοίκους στην Ελλάδα ζουν σε πόλεις, κωμοπόλεις και προάστια, ενώ σχεδόν το ήμισυ του πληθυσμού συγκεντρώνεται στις δύο μεγαλύτερες πόλεις της χώρας, την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Κατά συνέπεια, το ζήτημα στην Ελλάδα αποκτά έντονη περιφερειακή διάσταση, καθώς το παλαιό και μερικώς αναξιοποίητο απόθεμα κατοικιών, ιδίως στις εν λόγω περιοχές, δεν επαρκεί ώστε να καλύψει την υψηλή ζήτηση.

Είναι χαρακτηριστικό ότι η Αθήνα είναι μεταξύ των πρωτευουσών της Ε.Ε. με τα υψηλότερα ποσοστά συγκέντρωσης πληθυσμού και μεριδίου στο συνολικό ΑΕΠ της χώρας. Συγκεκριμένα, το 35% του πληθυσμού της χώρας ζει στη μητροπολιτική περιοχή της πρωτεύουσας. Το ποσοστό των απασχολουμένων που εργάζονται στην Αθήνα είναι σχεδόν το ίδιο (36% της συνολικής απασχόλησης), ενώ σε όρους ΑΕΠ αυξάνεται σημαντικά σε 46%. Συνυπολογίζοντας τη Θεσσαλονίκη, τα ποσοστά αυτά ανέρχονται στο 45% για τον πληθυσμό και την απασχόληση και στο 54% για το ΑΕΠ.

Καθημερινή Νίκος Χ. Ρουσάνογλου